独立開業

飲食店をはじめたい!店舗物件の探し方は?

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こんにちは、加奈子です。今回は飲食店を始めたい人のために、店舗物件の探し方について私なりに
調べてみたわ!

飲食店を始めたいけど店舗物件の探し方がわからない…

夢だった自分の店をもつ準備が整い、いよいよ店舗物件探しを…と思っていても、「店舗物件を
どうやって探せばいいのかわからない…」と悩んでいる人はいるはず。

自分を店を持つ人にとって店舗物件は大切から、できるだけいい条件の物件がいいですよね?
そこで店舗物件の探し方について調べてみると、不動産屋を直接訪ねるという方法がいちばん無難と
いうことがわかりました。

はじめて店舗を持つときは、どういう条件の物件がいいかわからないですよね?
不動産屋に「はじめて店を持つんですけど…」とつたえれば、こういう条件がいいなどのアドバイスを
くれることがあります。

また地域の情報に詳しいから、「この物件だと交通量が多いから、店が繁盛しますよ」などのいい情報
を教えてくれたり、店舗物件の相場家賃を教えてくれたりします。ほかの飲食店事情も教えてもらえる
から単純に店舗物件を紹介してくれるだけではないのよ。

今すぐ店舗物件を探したいという場合

今すぐ店舗物件を見つけて、すぐに下見に行きたいという場合はインターネットでの探し方が
ぴったり。時間がない人でも自宅でたくさんの情報を見られるからいいですよ。

「アットホーム 賃店舗プラス」「飲食店.COM」「犬木物件専門サイト ぶけなび」などの店舗物件
に特化した物件情報サイトで探すと、すぐに見つかりますよ。他にはSUUMOやホームズなどでも
「店舗物件」という条件で物件を探すことができるから、試してみてくださいね。

インターネットで気を付けてほしいポイント

インターネットで店舗物件を検索するときに、そこが飲食店に適しているかどうかをきちんと
調べておきましょう。

まず居抜き物件で「元飲食店」と書かれていたり、キッチンがあったら確実に飲食店向けの店舗物件。
でもとくに詳しい情報が書かれていない場合は、「飲食不可の店舗物件」の可能性があります。
飲食店の店舗物件を探していると、ついつい「店舗物件=飲食店物件」と思いがちだけど、同じ店舗
でも被服店や美容院、雑貨店などさまざまなものがあるわ。

また飲食可の店舗物件でも「軽飲食のみ」という場合も。この場合は、喫茶店やカフェのみにしか
適していません。不動産屋の場合は、「飲食店の店舗を探していて」と伝えれば、こうした物件を
省いた探し方ができます。でもインターネットで自分で探す場合は、気を付けるのよ。

飲食店としていい条件の店舗物件とは?

はじめて飲食店を始める場合は、「どういう条件が店舗物件としていいのか?」がわかりませんよね?
そこでここからは、いい条件の店舗物件についてまとめてみました。

調べてみるといい条件の店舗物件は、駅前などの乗降車数が多い、交通量が多い、道路に面した1階
の店舗、発見しやすいところにある、学校・オフィス街・商店街・工場のそばなど人が集まる場所、
駐車場があって入りやすい、近所の飲食店が繁盛しているなど…。

近所の飲食店はただ単に繁盛しているというだけではなく、例えばあなたが1,000円ランチのお店を
したいなら、ラーメン屋や定食屋、蕎麦屋、カフェなど同じくらいの値段のお店が並んでいると、
お客さんが入りやすいです。

逆に周りが本格的なレストランばかりでメニューが高くても、あなたのお店だけが安ければお客さん
は入ってきます。でもあなたのお店だけが本格的なレストランで、周りが1品1,000円以下という場合
は周りと比べてあなたのお店が高い印象が付いてしまい、なかなかお客さんが入りません。

こうした条件はインターネットの物件情報サイトには、載っていません。
不動産屋で聞いてみないとわからないことなので、私は不動産屋で探したほうがいいと思うわ。

店舗物件の広さはどれくらいがいいのかわからない

店舗物件の探し方は家賃や立地条件で探す方法もありますが、店舗物件の広さで探すという方法も
あります。あなたの始めたい商業に適した広さじゃないと、困りますよね?

でも店舗物件の広さはどれくらいあればいいのかわからない…という人もいるはず。
調べてみると、20坪(66㎡)の広さだとゆったり20席、ふつうに30席、つめて40席を用意することが
できるそうです。

店舗の柱や形の関係でもっと席がとれないこともありますが、だいたいの基準にしてください。
ちなみに1坪が1.8m×1.8m=3.3㎡です。1平米は1m×1m=1㎡ですね。
坪数を平米数に変換するには3.3かけて、平米数を坪数に変換するには3.3割ります。

今の売り上げから賃料を計算したい

店舗物件を借りるのには、もちろん賃料がかかります。
今の売り上げから、あなたがどれくらいの賃料の店舗物件を借りられるか計算してみましょう。

一般的に「3日分の売り上げ=賃料」だと、ちょうどいいといわれています。
1日の売り上げが78,500円の場合は、235,500円ということになります。

「本当にこんなに高い賃料の店舗を借りていいのか不安」という場合は、20万円くらいの賃料の
店舗物件にしておくと安心でしょう。

敷金や保証金などの意味がよくわからない

店舗物件を借りるときはふつうに賃貸物件を借りる時と同じように、敷金や礼金などが必要です。
それぞれのそれぞれの意味を理解しておくと、今後の経営をするうえで役に立ちますよ。

まず敷金と保証金はほとんど同じもので、あなたが不動産に預けるお金です。お店をやめて店舗物件
を手放すときに原状復帰にかかる費用を差し引かれて戻ってきます。キッチンやカウンターなどが
一切ない店舗物件を借りた場合は、その撤去費用も差し引かれることになります。

またシンプルな内装だったのを自分の手で凝った内装にした場合も、シンプルな内装に戻す費用が
差し引かれて、足りない場合は追加で支払います。

礼金は不動産屋へ店舗物件を貸してくれたことに対する料金ですので、返金はありません。
最近は礼金なしの店舗物件が多いですが、ある場合は賃料1~2か月分なので結構な金額よ…。
仲介手数料も不動産屋に払う料金だから、返金なしです。金額は賃料1か月分です。

そして共益費・管理費は、建物の階段や廊下、建物そのものの維持にかかる費用のことです。
廊下の電気代や水道代、エレベーターの電気代、点検費などに使われる費用のことをいいます。

また店舗物件を契約期間を超えて使用する場合は、更新料がかかります。
契約期間は2~3年で、契約期間の終わりに更新するとき、更新後の賃料1か月分を支払うことが
多いです。

チェックし忘れやすいポイント

飲食店の店舗物件を探しているときに、チェックし忘れやすいポイントがあります。
店舗の経営に関わる大切なポイントだから、忘れずに確認しておきましょう。

それは、店舗物件のガスの種類です。都市ガスとプロパンガスの2種類があります。
都市ガスはさらに13種類くらいあって13A、12Aが主流です。
店舗内で使うガステーブルやガスオーブンなどには都市ガス用とプロパンガス用があります。
店舗物件のガスの種類と合ってないものを購入してしまうと、使い物になりません。

他には店内の電気の容量ですね。
調理家電を多く使う場合は、電気量がある程度ないとブレーカーが落ちてしまいます。
また看板の設置にかかる費用も大切。雑居ビルの場合はビルの壁に光る看板を設置することが多い
からその費用もチェックしておきましょう。

店舗物件でお得なのは居抜き?スケルトン?

店舗物件には居抜き物件とスケルトン物件があります。
どちらのほうがお得に飲食店を始めることができるのでしょうか?

居抜き物件とは、前の飲食店が使っていたキッチン、冷蔵庫、カウンター、テーブルなどがそのまま
残っている物件のことです。和風な飲食店をやりたいと思っている場合は、和風飲食店の居抜き物件
を探すと開業費用を節約できるから、お得。

一方スケルトン物件とは内装や調理器具が一切何もない状態のこと。一からすべて自分で用意する
ので費用はかかりますが、自分の使いやすいものをそろえられる、思い通りの内装にできるという
メリットがあります。

お得さで考えれば、居抜き物件のほうがいいですね。でも全店舗が残していった調理器具や内装を
買い取ってほしいといわれることもあります。造作譲渡というのですが、新品を買うよりは安い
ですが、中古品で揃えれば節約ができます。

私はスケルトン物件で調理器具を中古で揃えて、内装は自分たちでするのがいいと個人的に思います。
使いやすい調理器具を選べて、思い通りの内装にできるからよ。

ただスケルトン物件の場合は、調理器具を買いそろえるのと内装を完成させるまでにかなりの時間
と労力がかかります。すぐにお店を始めたい場合は、居抜き物件のほうがいいわね。
また居抜き物件だと最近流行っている本屋とパン屋が一緒になった店舗や、被服店と飲食店が一緒
になった店舗などができません。空間重視の飲食店をしたい場合はスケルトン物件がいいです。

店舗物件を借りるまでの流れ

これまで飲食店の店舗物件を借りるときの注意点や、探し方について説明してきました。
最後に店舗物件を借りる流れを説明していきます。

まず店舗物件の賃料を決めるために、今の売り上げを計算して、3日分の売り上げか1か月分の売り上げ
の10%を割り出します(どちらも同じような金額になるわ)。

そして店舗を出す地域、広さ、条件などを大まかに決めてメモします。
その後希望に合っている店舗物件がないか、不動産屋か物件情報サイトで店舗物件を探し内見します。
店舗物件に問題がなければ、融資と物件を同時に申し込みしてください。
物件申し込みをしてから、審査結果が出るまでに1~3週間かかってしまいます。

申し込みに必要な申込時必要書類、収入証明書、印鑑証明書、身分証、住民票、事業計画書などを
用意してから物件を探すと手続きがスムーズになりますよ。

このように店舗物件を借りるためには用意する書類も、店舗を決めるときのポイントもたくさんあり
ます。でもひとつひとつかたずけていけば、きちんと開業できますよ!
そして店舗に荷物を運び入れる段階になったら、良心的な代理店サイト経由でインターネット回線と
電話回線を契約しましょう。


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かなり良心的な会社で私もお世話になりました。




無用なオプションも付けなくていいですし、
ちゃんとキャッシュバックが翌月にもらえます。

いい加減な代理店でトラブルに合った同業者をみていたのでこちらにして正解でした。

ぜひしっかりとした代理店で契約てくださいね。




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